16 de março de 2018

Imóvel locado: de quem é a responsabilidade pelo pagamento do IPTU?




Por José Maria Roque Júnior
Acadêmico do 9º período o curso de Direito da FADIVA


O contrato de locação imobiliária é um dos mais comuns em nosso cotidiano, afinal quem nunca morou em um imóvel locado, ou não conhece alguém que o tenha feito?
Naturalmente, levando-se em conta o elevado número de contratos desta espécie tratados e distratados todos os dias, o número de conflitos dele decorrentes também é grande sendo que, seguramente, podemos afirmar que muitos decorrem do desconhecimento dos direitos e obrigações do locador e do locatário.
Isto fica mais evidente no que diz respeito à responsabilidade pelo pagamento dos tributos – IPTU, Taxa de Coleta de Lixo, Contribuição de Iluminação Pública e outros – podendo ocorrer duas situações diferentes, que implicam em consequências jurídicas diferentes, conforme será explicado abaixo.

1. O contrato não informa quem deve pagar o IPTU

Inicialmente trataremos dos casos em que a questão não foi prevista no contrato, isto é, nenhuma das cláusulas contratuais trata da obrigação pelo pagamento do IPTU.
Nesta situação, a obrigação de pagamento é do locador – o proprietário do imóvel – pois a Constituição Federal autorizou os Municípios a instituir, dentre outros, imposto sobre a propriedade territorial e predial urbana. Nos termos legais, somente o proprietário realiza o fato gerador do imposto, deste modo ele deve responder pelo pagamento.

2. O contrato impõe a responsabilidade ao locatário

A segunda hipótese diz respeito à existência de previsão contratual – de cláusula contratual – determinando quem deve arcar com o pagamento dos tributos. Normalmente constará o seguinte no contrato, podendo variar as expressões empregadas:
O LOCATÁRIO se obriga ao pagamento dos tributos e quaisquer outros ônus que incidam ou possam incidir sobre o imóvel, tais como as despesas com água, luz, telefone, condomínio, Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), seguro contra incêndio, bem como as despesas advindas da mora.
Neste caso, o contrato deve ser seguido devendo o locatário honrar o pagamento no prazo a ser fixado pelo Poder Público.

Mas aqui surge a grande questão:

E se o locatário não pagar? o Município pode cobrar do locador?

Legalmente a responsabilidade pelo pagamento do IPTU é do proprietário do imóvel, deste modo, mesmo existindo a cláusula acima prevista com indicação expressa da responsabilidade do locatário, o Município poderá cobrar tanto de um quanto de outro, pois o contrato não pode ser obstáculo ao recebimento dos tributos pelo Poder Público. Nos termos legais, está expresso que:
as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública”, conforme art. 123 do CTN – Código Tributário Nacional.
Mas então qual a finalidade de se inserir esta cláusula no contrato?
A primeira vista a cláusula parece ser absolutamente inútil, pois, como dissemos, ela não impede que o locador seja acionado judicialmente pelo Poder Público Municipal para pagamento dos débitos em aberto.
Ocorre que, existindo a cláusula, o locador poderá cobrar do locatário tudo que pagou ao Município com juros e correção monetária amigavelmente ou através dos meios judiciais disponíveis.
Em outras palavras, o locador é obrigado a pagar ao Poder Público caso seja acionado administrativa ou judicialmente.
Ocorre que com o pagamento, surge para o locador o direito de regredir (termo técnico) contra o locatário para fins de ressarcimento de todas as suas despesas. Isto é, surge o direito do locador exigir que o locatário lhe ressarça de todo o prejuízo que sofreu indevidamente.
Neste caso, é imprescindível que o contrato de locação tenha sido escrito e assinado pelo locador, pelo locatário e por eventual fiador, pois assim abre-se a possibilidade de execução da dívida, que é um procedimento mais rápido através do qual é emitida ordem para pagamento em três dias, sob pena de penhora de bens para satisfação do crédito.

Esta informação vale para locação comercial?

Sim, tudo que se disse acima é aplicável aos contratos de locação residencial e não residencial (comercial), pois a lei não faz nenhuma distinção entre eles neste ponto.

Resumindo

Se o contrato não falar nada sobre IPTU o locador é quem deve pagar;
Se o contrato prevê a responsabilidade do locatário este é quem deve pagar;
Caso o locatário seja obrigado pelo contrato, mas não pague, o Poder Público pode cobrar do locador, assegurando-se a este o direito de regresso contra o locatário inadimplente (direito de ressarcimento).

Dica importante


É meu dever esclarecer que, embora seja cotidiana a celebração de contratos de locação, estes costumam refletir negócios de longa duração envolvendo parte significativa do patrimônio do locador e mesmo do locatário e de eventual fiador. Por estes motivos, com objetivo de resguardar direitos, é absolutamente recomendável o assessoramento por seu advogado de confiança.

Publicação Original: Termos Legais.

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