Por José Maria Roque Júnior
Acadêmico do 9º período o curso de Direito da FADIVA
O contrato de locação imobiliária é um dos mais comuns em
nosso cotidiano, afinal quem nunca morou em um imóvel locado, ou não conhece
alguém que o tenha feito?
Naturalmente, levando-se em conta o elevado número de
contratos desta espécie tratados e distratados todos os dias, o número de
conflitos dele decorrentes também é grande sendo que, seguramente, podemos
afirmar que muitos decorrem do desconhecimento dos direitos e obrigações do
locador e do locatário.
Isto fica mais evidente no que diz respeito à
responsabilidade pelo pagamento dos tributos – IPTU, Taxa de Coleta de Lixo,
Contribuição de Iluminação Pública e outros – podendo ocorrer duas situações
diferentes, que implicam em consequências jurídicas diferentes, conforme será
explicado abaixo.
1. O contrato não
informa quem deve pagar o IPTU
Inicialmente trataremos dos casos em que a questão não foi prevista no
contrato, isto é, nenhuma das cláusulas contratuais trata da obrigação pelo
pagamento do IPTU.
Nesta situação, a obrigação de pagamento é do locador – o
proprietário do imóvel – pois a Constituição Federal autorizou os Municípios a
instituir, dentre outros, imposto sobre a propriedade territorial e predial
urbana. Nos termos legais, somente o proprietário realiza o fato gerador do
imposto, deste modo ele deve responder pelo pagamento.
2. O contrato impõe a
responsabilidade ao locatário
A segunda hipótese diz respeito à existência de previsão contratual – de
cláusula contratual – determinando quem deve arcar com o pagamento dos
tributos. Normalmente constará o seguinte no contrato, podendo variar as
expressões empregadas:
O LOCATÁRIO se obriga ao pagamento dos tributos e quaisquer
outros ônus que incidam ou possam incidir sobre o imóvel, tais como as despesas
com água, luz, telefone, condomínio, Imposto Predial e Territorial Urbano
(IPTU), seguro contra incêndio, bem como as despesas advindas da mora.
Neste caso, o contrato deve ser seguido devendo o locatário
honrar o pagamento no prazo a ser fixado pelo Poder Público.
Mas aqui surge a grande questão:
E se o locatário não
pagar? o Município pode cobrar do locador?
Legalmente a responsabilidade pelo pagamento do IPTU é do
proprietário do imóvel, deste modo, mesmo existindo a cláusula acima prevista
com indicação expressa da responsabilidade do locatário, o Município poderá
cobrar tanto de um quanto de outro, pois o contrato não pode ser obstáculo ao
recebimento dos tributos pelo Poder Público. Nos termos legais, está expresso
que:
as convenções
particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não
podem ser opostas à Fazenda Pública”, conforme art. 123 do CTN – Código
Tributário Nacional.
Mas então qual a finalidade de se inserir esta cláusula no
contrato?
A primeira vista a cláusula parece ser absolutamente inútil,
pois, como dissemos, ela não impede que o locador seja acionado judicialmente
pelo Poder Público Municipal para pagamento dos débitos em aberto.
Ocorre que, existindo a cláusula, o locador poderá cobrar do
locatário tudo que pagou ao Município com juros e correção monetária
amigavelmente ou através dos meios judiciais disponíveis.
Em outras palavras, o locador é obrigado a pagar ao Poder
Público caso seja acionado administrativa ou judicialmente.
Ocorre que com o pagamento, surge para o locador o direito
de regredir (termo técnico) contra o locatário para fins de ressarcimento de
todas as suas despesas. Isto é, surge o direito do locador exigir que o
locatário lhe ressarça de todo o prejuízo que sofreu indevidamente.
Neste caso, é imprescindível que o contrato de locação tenha
sido escrito e assinado pelo locador, pelo locatário e por eventual fiador,
pois assim abre-se a possibilidade de execução da dívida, que é um procedimento
mais rápido através do qual é emitida ordem para pagamento em três dias, sob
pena de penhora de bens para satisfação do crédito.
Esta informação vale
para locação comercial?
Sim, tudo que se disse acima é aplicável aos contratos de
locação residencial e não residencial (comercial), pois a lei não faz nenhuma
distinção entre eles neste ponto.
Resumindo
Se o contrato não falar nada sobre IPTU o locador é quem deve pagar;
Se o contrato prevê a responsabilidade do locatário este é
quem deve pagar;
Caso o locatário seja obrigado pelo contrato, mas não pague,
o Poder Público pode cobrar do locador, assegurando-se a este o direito de
regresso contra o locatário inadimplente (direito de ressarcimento).
Dica importante
É meu dever esclarecer que, embora seja cotidiana a celebração de contratos de
locação, estes costumam refletir negócios de longa duração envolvendo parte
significativa do patrimônio do locador e mesmo do locatário e de eventual
fiador. Por estes motivos, com objetivo de resguardar direitos, é absolutamente
recomendável o assessoramento por seu advogado de confiança.
